มีที่ดินอยู่ 20 ไร่ ต้องการแบ่งแยกเป็นที่ดินแปลงย่อย 40 แปลง เพื่อให้เช่า จะสามารถทําได้หรือไม่ และหากภายหลังมีผู้มาขอซื้อ จะสามารถขายได้หรือไม่
- ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กรณีที่มีการแบ่งแยกที่ดินเป็น แปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปเพื่อจําหน่าย โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน เข้าลักษณะการจัดสรรที่ดิน เว้นแต่ผู้ขอแบ่งแยกแสดงให้เป็นที่เชื่อได้ว่ามิใช่เป็นการแบ่งแยกที่ดิน เพื่อทําการจัดสรรที่ดิน
- สําหรับกรณีแบ่งที่ดินเพื่อให้เช่า ไม่เข้าลักษณะการจัดสรรที่ดิน เนื่องจากไม่มี วัตถุประสงค์เพื่อจําหน่าย แต่ผู้ขอแบ่งแยกต้องแสดงหลักฐานให้เป็นที่เชื่อได้ว่ามิใช่การแบ่งแยก เพื่อทําการจัดสรรที่ดินต่อไปหากมีการจําหน่ายที่ดินแปลงย่อยดังกล่าวตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป จะต้องยื่นคําขอทําการจัดสรรที่ดิน
ซื้อที่ดินจัดสรรไว้หลายปีแล้ว แต่มีปัญหา คือ ถนนพังชํารุดเสียหาย ท่อระบายน้ําไม่มีฝา หญ้าขึ้นรก ล้ําเข้ามาในถนน ไม่มีไฟถนนเจ้าของที่ดินจัดสรรไม่มาดูแล เคยแจ้งเจ้าของที่ดินจัดสรรแล้ว แต่ได้รับ คําตอบว่า ให้ไปจัดการเอาเอง และได้เคยไปแจ้งที่เทศบาล ก็ได้รับ ตอบว่า เจ้าของที่ดินยังไม่ได้ยกให้ เทศบาล จึงไม่สามารถดําเนินการอะไรให้ได้ ขอทราบว่า จะดําเนินการอย่างไรได้บ้าง
- ตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ในการบํารุงรักษาสาธารณูปโภคต่าง ๆ ในโครงการ เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้องสภาพดังเช่นที่ได้จัดทําขึ้นโดย ตลอดไป โดยถนนในโครงการจะไม่เป็นทางสาธารณประโยชน์และในกรณีที่ผู้จัดสรร ละทิ้ง ไม่ปฏิบัติหน้าที่ในการบํารุงรักษาสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ ให้ คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทําไว้ หรือกระทําการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์ของ สาธารณูปโภคลดไปหรือเสื่อมความสะดวก
- สามารถร้องเรียนต่อคณะกรรมการ จัดสรรที่ดินจังหวัด ให้ตรวจสอบและดําเนินการกับผู้จัดสรรที่ดินที่ไม่ปฏิบัติตาม โครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน ที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินได้ หรือในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ปฏิบัติหน้าที่ในการบํารุงรักษาสาธารณูปโภคผู้ซื้อที่ดิน จัดสรรจํานวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจํานวนที่ดินแปลงย่อยตามแผนผังโครงการอาจยื่นคําขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขา เพื่อจัดตั้งนิติ บุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นมาดูแลบํารุงรักษาสาธารณูปโภคก็ได้
ต้องการโอนถนนในโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ จะทําได้หรือไม่ อย่างไร
- การโอนถนนที่ได้รับใบอนุญาตให้ทําการจัดสรรที่ดิน ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ไม่สามารถกระทําได้ในทันที เนื่องจากปัจจุบันได้ มีพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 22 กรกฎาคม 2543 บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินซึ่งมีหน้าที่ต้องบํารุงรักษาสาธารณูปโภคใน โครงการจัดสรรที่ดิน แต่หากต้องการพ้นจากหน้าที่ในการบํารุงรักษาสาธารณูปโภคต้อง ดําเนินการตามลําดับ ดังนี้
- แจ้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้ หรือ นิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบํารุงรักษา ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกําหนด ซึ่งไม่น้อยกว่า 180 วัน นับตั้งแต่วันที่ ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน
- หากไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรที่ดินได้ก็ให้ดําเนินการตาม คือ ผู้จัดสรรที่ดินต้องเสนอแผนงานวิธีการดําเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด เพื่อการบํารุง รักษาสาธารณูปโภค ให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณา และหาก คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดไม่อนุมัติแผนงานวิธีการที่เสนอ จึงสามารถดําเนิน การตามผู้จัดสรรที่ดินขอจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็น สาธารณประโยชน์
โครงการจัดสรรที่ดินระบุให้มีพื้นที่สําหรับจัดทําโรงเรียนอนุบาล ผู้จัดสรรจําเป็นจะต้องจัดทําเป็น โรงเรียนอนุบาลได้เพียงอย่างเดียวหรือไม่ จะทําประโยชน์อื่นได้หรือไม่ และถ้าที่ดินแปลงโรงเรียน อนุบาลนี้ มีผู้สนใจจะซื้อไปทําโรงเรียนอนุบาล ผู้จัดสรรจะสามารถโอนขายได้หรือไม่
- ตามประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กําหนดนโยบายการจัดสรรที่ดิน เพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ได้กําหนดว่าในกรณีที่ไม่สามารถจัดตั้ง โรงเรียนอนุบาลตามระเบียบกระทรวงศึกษาธิการให้ใช้พื้นที่ดังกล่าวจัดตั้งโรงเรียน ประเภทอื่น ทั้งนี้ ต้องเป็นไปตามระเบียบกระทรวงศึกษาธิการ หากไม่สามารถจัดตั้งโรงเรียนประเภทอื่นได้ ให้จัดทําบริการสาธารณะ หรือสาธารณูปโภคอื่น เช่น ศูนย์ เด็กเล็ก สวน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา เป็นต้น ในกรณีผู้จัดสรรที่ดิน มีความ ประสงค์ขอขายที่ดินแปลงโรงเรียนอนุบาลจะต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ จัดสรรที่ดินก่อน และผู้ซื้อจะต้องดําเนินกิจการโรงเรียนอนุบาลต่อไป
การยื่นคําขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินต้องโอน ที่ดินแปลงสาธารณูปโภค พร้อมเงินค่าบํารุงรักษาสาธารณูปโภค เมื่อไร และเป็นจํานวนเท่าไร ถ้าไม่ดําเนินการ จะมีผลอย่างไร ในกรณีที่ดินจัดสรรตามกฎหมายเก่า จะต้องดําเนินการเช่นเดียวกันหรือไม่
- จํานวนเงินค่าบํารุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบ (ร้อยละเจ็ดของ สาธารณูปโภคที่ดําเนินการเสร็จแล้ว) เมื่อได้จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน จัดสรรที่ดินแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินต้องส่งมอบให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ถ้าไม่ส่ง มอบให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผู้จัดสรรก็จะไม่พ้นหน้าที่บํารุงรักษาสาธารณูปโภค โดยผู้จัดสรรยังคงต้องดูแลบํารุงรักษาสาธารณูปโภคต่อไป
- จํานวนเงินค่าบํารุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องส่งมอบให้กับนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรร ให้กําหนดอัตราร้อยละเจ็ดของราคาค่าก่อสร้างกลางของทางราชการ ในขณะทําสัญญาค้ําประกันการบํารุงรักษาสาธารณูปโภค
- การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรของโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตาม ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (พ.ศ.2515) ผู้จัดสรร ไม่ต้องส่งมอบเงินค่า บํารุงรักษาสาธารณูปโภคให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เนื่องจากการจัดสรรที่ดิน ตามประกาศของคณะปฏิวัติฯ ดังกล่าวมิได้กําหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดทําสัญญาค้ํา ประกันการบํารุงรักษาสาธารณูปโภคไว้
การซื้อบ้านในโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ทําการจัดสรรที่ดินถูกต้องตามกฎหมายกับการซื้อบ้านใน โครงการที่ไม่ได้รับอนุญาตให้ทําการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย มีข้อแตกต่างกันอย่างไร
- การซื้อบ้านในโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ทําการจัดสรรที่ดินถูกต้องตามกฎหมาย ผู้ซื้อจะได้รับความคุ้มครองในเรื่องต่าง ๆ เช่น ไม่ถูกเอาเปรียบในการทําสัญญาจะซื้อ จะขาย เมื่อชําระเงินครบถ้วนแล้วจะต้องได้สิทธิ์ในที่ดินนั้น จะมีผู้รับผิดชอบในการจัดทําและดูแลสาธารณูปโภค รวมทั้งสามารถรวมตัวกันจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน จัดสรร เพื่อรับโอนสาธารณูปโภคต่าง ๆ ไปจัดการดูแลกันเอาได้
ผู้จัดสรรที่ดินสามารถเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการดูแลสาธารณูปโภคและค่าใช้บริการและค่า บํารุงรักษาบริการสาธารณะ จากผู้ซื้อได้หรือไม่ หากมีการเรียกเก็บล่วงหน้าไปแล้ว จะต้องทําอย่างไร
- เรื่องการดูแลบํารุงรักษาสาธารณูปโภค เช่น ถนน ท่อระบายน้ำ กฎหมายกําหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินจึงไม่สามารถเรียกเก็บเงินค่า บํารุงรักษาสาธารณูปโภคจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ ถ้ามีการจ่ายเงินดังกล่าวล่วงหน้า ไปแล้ว หากผู้ซื้อประสงค์จะได้คืน ก็ต้องไปดําเนินการทางศาลต่อไป สําหรับค่าใช้บริการและค่าบํารุงรักษาบริการสาธารณะ เช่น ค่าบริการรักษา ความปลอดภัย ค่ากระแสไฟฟ้าส่องทาง ผู้จัดสรรที่ดินสามารถเรียกเก็บจากผู้ซื้อ ที่ดินจัดสรรได้ตามอัตราที่คณะกรรมการให้ความเห็นชอบ
หมู่บ้านที่ไม่ได้รับอนุญาตให้ทําการจัดสรรที่ดินถูกต้องกฎหมาย จะสามารถจัดตั้งนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรร เพื่อรับโอนสาธารณูปโภคมาจัดการดูแลกันเองได้หรือไม่
- ไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามกฎหมายจัดสรรที่ดินได้ เนื่องจาก เป็นหมู่บ้านที่ไม่ได้เข้ามาอยู่ในระบบจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย แต่สามารถจัดตั้งนิติ บุคคลตามกฎหมายอื่น หรือสหกรณ์ เพื่อมาบริหารจัดการภายในหมู่บ้านได้
บ้านที่อยู่รอบๆ โครงการจัดสรรที่ดินที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินถูกต้องและได้ใช้สาธารณูปโภคของ โครงการจัดสรรที่ดินตลอดมา เนื่องจากเข้าใจว่าอยู่ในหมู่บ้านเดียวกัน หากมีการจัดตั้งนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรรในส่วนที่ได้รับอนุญาตถูกต้องตามกฎหมาย บ้านที่อยู่รอบโครงการดังกล่าว จะเข้ามา เป็นสมาชิกและใช้สาธารณูปโภคดังเดิม ได้หรือไม่
- บ้านที่ไม่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย บริเวณรอบโครงการที่ได้รับ อนุญาตตามกฎหมายจะเข้ามาเป็นสมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่ได้ แต่นิติ บุคคล ฯ อาจจะกําหนดในข้อบังคับว่าให้บ้านดังกล่าว ใช้สาธารณูปโภคของ โครงการได้ โดยชําระเงินตามอัตราค่าใช้จ่าย แต่ไม่มีสิทธิออกเสียงลงคะแนนในการบริหารจัดการนิติบุคคล ฯ
หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่เอาใจใส่ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เจ้าของห้องมีสิทธิ์ ที่จะไม่ชําระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางได้หรือไม่
- เจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ตามกฎหมายต้องชําระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง จะอ้างว่านิติบุคคลอาคารชุดไม่เอาใจใส่ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเพื่อจะไม่ชําระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ไม่ได้ หากเห็นว่านิติบุคคลอาคารชุดไม่ปฏิบัติหน้าที่ อย่างใด ต้องไปว่ากล่าวเป็นอีก กรณีหนึ่งต่างหาก
ถนนภายในหมู่บ้านจัดสรร จะถือเป็นทางสาธารณประโยชน์ หรือไม่ (ไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรร) เพราะทางเทศบาลไม่ยอมเข้ามาซ่อมแซมถนนให้โดยอ้างว่าไม่ใช่ถนนสาธารณะ
- ถนนภายในโครงการจัดสรรที่ดิน เป็นสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้น เพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต ตกอยู่ในภาวะจํายอม แก่ที่ดินจัดสรร และเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบํารุงรักษาให้คงสภาพดังเช่น ที่ได้จัดทําขึ้นตลอดไป และจะกระทําการใดๆ อัน เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจํายอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้
- ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากการบํารุงรักษาถนนสาธารณูปโภคภายในโครงการจัดสรร ที่ดินและโอนถนนสาธารณูปโภคให้เป็นถนนสาธารณะได้ก็ต่อเมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้ แจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตาม กฎหมายอื่นภายในกําหนดเวลา แต่ถ้าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถดําเนินการ จัดตั้ง นิติบุคคลฯ ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกําหนดได้แล้ว ผู้จัดสรรที่ดินได้เสนอรูปแบบ วิธีการเพื่อการบํารุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการ จัดสรรที่ดิน แต่คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ไม่อนุมัติ ผู้จัดสรรที่ดินจึงจะมีสิทธิจด ทะเบียนโอนที่ดิน (ถนน) อันเป็นสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินให้เป็น สาธารณประโยชน์ได้
ที่มา www.dol.go.th
