การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นสิ่งที่ต้องใช้เงินลงทุนสูง ก่อนเริ่มทำโครงการ ผู้ประกอบการควรศึกษาวิเคราะห์ข้อมูลต่างๆมาเป็นอย่างดีก่อน เพื่อลดความผิดพลาดที่อาจจะเกิดขึ้น และสามารถปิดการขายโครงการได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ สิ่งหนึ่งที่สำคัญสำหรับพัฒาโครงการคือการเลือกทำเลที่ดิน ซึ่งมีสิ่งที่ต้องคำนึงถึงดังนี้
1.ตรวจสอบข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- กฎหมายผังเมือง เพื่อดูว่าที่ดินอยู่ในพื้นที่ให้ทำบ้านจัดสรรได้หรือไม่ โดยตรวจสอบสีผังเมือง รายเอียดประกอบ หรือ จะนำโฉนดไปเช็คกับสำนักงานโยธาธิการผังเมือง ในจังหวัดนั้นๆให้ช่วยตรวจสอบให้ก็ได้
- ตรวจสอบบริเวณห้ามสร้าง หรือแนวเวนคืนที่ดิน ว่าที่ดินเราอยู่ในพื้นที่ห้ามสร้างหรือไม่ สังเกตง่ายๆคือ ส่วนใหญ่บริเวณห้ามสร้างมักอยู่ใกล้สถานที่สำคัญๆเช่น บริเวณรอบอนุสาวรีย์ชัย บริเวณใกล้พระราชวังต่างๆ หรือบริเวณแนวถนนสายสำคัญๆ ต้องมีระยะถ่อยร่นเป็นพื้นที่ว่าง เมตร เป็นต้น
2. ตรวจสอบขนาดถนนหน้าที่ดิน โดยกฎหมายจัดสรรได้กำหนดไว้ว่า ถนนที่ใข้เป็นทางเข้าออกโครงการต้องเป็นถนนที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร ถ้าคิดในแง่การอยู่อาศัยก็จะเข้าใจมากขึ้น ยิ่งมีจำนวนบ้านมาก การใช้รถใช้ถนนก็ย่อมมากไปด้วย เพื่อให้เกิดความสะดวกสบายในการใช้งานถนนก็ไม่ควรกว้างน้อยกว่า 6 เมตร และในกรณีเกิดเหตุต่างๆ เช่นเพลิงไหม้ รถดับเพลิงก็จะสามารถวิ่งเข้าออกได้สะดวกยิ่งขึ้นนั่นเอง
3. ที่ดินควรอยู่ในทำเลที่ดี มีการเข้าออกที่สะดวกสบาย ใกล้แหล่งงาน ใกล้เมือง ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เข้าซอยไม่ลึก มีสาธารณูปโภค ถนน น้ำ ไฟ ครบ จะได้ไม่ต้องลงทุนเพิ่มมากนักเป็นต้น
4. ราคาที่ดินต้องมีความเหมาะสมและเป็นไปได้ หมายความว่า เราต้องสำรวจให้รู้ว่ากลุ่มลูกค้าของเรามีความต้องการบ้านราคาไหน สำรวจโครงการใกล้เคียงว่าบ้านราคาไหนขายดี และเมื่อคำนวณแล้วเราต้องมีต้นทุนค่าที่ดินเท่าไหร่ จึงจะสามารถทำบ้านในราคาที่ขายได้ ดังนั้นจึงต้องดูและเปรียบเทียบที่ดินหลายๆแปลง สำรวจคู่แข่งหลายๆโครงการเพื่อนำมาเป็นข้อมูล เพื่อให้ สามารถแยกแยะได้ว่าที่ดินแปลงนี้ทำได้หรือไม่ได้ นั่นเอง
5.รูปร่างของที่ดิน เนื่องจากเวลาเราทำบ้านขายต้องแบ่งแปลงเป็นรูปสี่เหลี่ยม การจัดวางผังจะทำได้ง่าย และใช้พื้นที่ดินโครงการได้เกิดประโยชน์สูงสุด รูปร่างที่ดินที่สวยไม่ได้หมายความว่าต้องเป็นทรงสี่เหลี่ยมเพียงอย่างเดียว แต่หมายถึงรูปทรงที่เอื่อต่อการจัดวางผังและใช้พื้นที่ได้จริงทุกตารางวา ควรหลีกเลี่ยงรูปทรงที่มีมุมแคบหลายๆมุมในพื้นที่โครงการ เพราะจะทำให้การใช้พื้นที่ไม่เกิดประโยชน์อย่างสูงสุด
6. สำรวจลักษณะทางกายภาพของที่ดิน เป็นการลงดูพื้นที่ดินจริงๆ ดูว่าที่ดินเป็นแอ่ง หรือ สระน้ำหรือไม่ เพราะหากเป็นที่ลึกต้องเปลืองงบค่าถมดินค่าบดอัดดินไปอีก สำรวจสภาพแวดล้อมรอบข้างที่ดิน เช่น มีหลุมทิ้งขยะที่ส่งกลิ่นเหม็นหรือไม่ มีโรงงานที่ปล่อยควันหรือเสียง ออกมาหรือไม่ สภาพเเวดล้อมรอบข้างเอื้อต่อการนำมาพัฒนาโครงการหรือไม่ สิ่งต่างๆเหล่านี้เราต้องสำรวจตรวจสอบให้ดีก่อนเริ่มทำโครงการ
ก่อนซื้อที่ดินมาทำโครงการ หากเราได้ทำการวิเคราะห์สิ่งต่างๆเหล่านี้อย่างดีแล้ว ความเสี่ยงในการทำโครงการก็ลดลงไปได้มาก ช่วยให้ลูกค้าได้บ้านที่ดี มีคุณภาพได้อีกด้วย
