ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นธุรกิจที่กำลังได้รับความสนใจจากนักลงทุน โดยเฉพาะธุรกิจหอพัก อพาร์ทเม้นท์ ที่ผุดขึ้นเป็นจำนวนมาก เพราะเป็นธุรกิจที่เรียกง่ายๆ ว่าเสือนอนกิน ถ้าทำดี ลูกค้าพอใจ ก็ประสบความสำเร็จสามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างยั่งยืน และในอนาคตก็สามารถขายทำกำไรได้อีก
ทำให้เรามักจะได้ยินหลายๆ คนถามกันมาว่า ถ้าจะทำธุรกิจหอพัก -อพาร์ทเม้นท์ จะเริ่มต้นกันอย่างไรดี จะต้องใช้เงินทุนเท่าไหร่ เสียภาษีอย่างไร จะบริหารจัดการยังไง ทำเลไหนเหมาะสมที่จะนำมาพัฒนา และ มีวิธีดูตลาด ศึกษาความเป็นไปได้โครงการ (Project Feasibility Study) อย่างไร
วันนี้ทางทีมงานจึงมาแนะนำวิธีเริ่มต้น ลงทุนทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ ให้ผู้อ่านทุกท่านลองนำไปประยุกต์ใช้ดูครับ รับรองไม่ยากอย่างที่คิด
การศึกษาความเป็นไปได้โครงการอพาร์ทเมนท์ (Project Feasibility Study)
โดยการศึกษาวิเคราะห์ด้านต่างๆ ทั้ง 4 ด้าน ดังนี้
จากข้อมูลของ ธนาคารเกียรตินาคิน ได้ทำการวิจัยพบว่าทำเลที่เหมาะสมในการทำอพาร์ทเม้นท์ได้แก่
- ภาคกลาง ได้แก่จังหวัดเชียงใหม่
- ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ได้แก่ จังหวัดขอนแก่น มหาสารคาม อุบลราชธานี และนครราชสีมา
- ภาคกลางได้แก่ กรุงเทพฯและปริมณฑณ และจังหวัดนครปฐม
- ภาคตะวันออก ได้แก่ จังหวัดชลบุรี พัทยา
- ภาคใต้ได้แก่จังหวัด ภูเก็ต หัวหิน และ หาดใหญ่
- อัตราเข้าพัก
- อัตราค่าเช่า
- อัตราการแข่งขัน
- โซนที่มีอัตราเข้าพักสูง
- ราคาค่าเช่าปานกลาง-สูง
- เลือกโซนที่มีการแข่งขันต่ำ จะทำให้เราสามารถแข่งขันได้ไม่ยากมากนัก
ตัวอย่าง การเลือกโซนเขตกรุงเทพและปริมณฑล
ตัวอย่าง การเลือกโซนต่างจังหวัด ควรเลือกใกล้มหาวิทยาลัย หรือแหล่งงาน
- ตรวจสอบกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ เช่น กฎหมายผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายหอพักฯลฯ เป็นต้น
- ตรวจสอบกฎหมายผังเมืองเพื่อดูว่าโครงการที่เราจะสร้างนั้นสามารถพัฒนาได้หรือไม่ และสามารถสร้างได้มากน้อยเพียงใด รูปแบบใดบ้าง
- ตรวจสอบข้อบัญญัติท้องถิ่นที่กำหนดบริเวณห้ามสร้างต่างๆ เพื่อดูว่าพื้นที่โครงการเราสามารถก่อสร้างอาคารได้หรือไม่ มีข้อจำกัดอะไรบ้าง
- ตรวจสอบแนวเวนคืนที่ดินกับทางราชการ ที่ดินเราอยู่ในแนวเวนคืนหรือไม่
- ตรวจสอบกฎหมายการพัฒนาโครงการเฉพาะทางเช่น กฏหมายจัดสรร กฎหมายอาคารชุดเป็นต้น
- ตรวจสอบกฎหมายควบคุมอาคารประเภทต่างๆ เพื่อใช้ในการออกแบบโครงการ เช่น ระยะร่น ระยะห่างระหว่างอาคาร ฯลฯ เป็นต้น
- ตรวจสอบกฎหมายสิ่งแวดล้อม EIA
3. ศึกษาความเป็นไปได้ด้านการตลาด (Marketing Feasibility Study) กำหนด Segment ของผู้เช่าอพาร์ทเม้นท์
- ลงพื้นที่เก็บข้อมูล สำรวจวิเคราะห์โครงการคู่แข่งใบริเวณใกล้เคียง เพื่อใช้เป็นแนวทางในการพัฒนาโครงการ
- เก็บข้อมูลต่างๆทั้ง ราคาปล่อยเช่า , รูปแบบห้อง , อัตราการเข้าพัก (เต็มหรือไม่ เข้าพักกี่เปอร์เซน) , กลุ่มลูกค้าที่เข้าพัก เป็นต้น
กำหนด Segment
- Segment ของอพาร์ทเม้นท์จะมีทั้ง ชาวต่างชาติ คนวัยทำงาน กลุ่มนักศึกษา และกลุ่มแรงงาน ซึ่งส่วนใหญ่ชาวต่างชาติจะเน้นอยู่ในเมือง โดยกลุ่มคนทำงานและนักศึกษามีแนวโน้มในการเติบโตด้านค่าเช่า และ Occupancy Rate อยู่ในเกณฑ์ดีมาก ดังนั้นทั้งสองกลุ่มนี้จัดเป็นกลุ่มลูกค้าที่น่าสนใจ
- ส่วนกลุ่มแรงงานจะเติบโดหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับสภาวะของโรงงานแต่ละแห่งด้วย เช่น เมื่อปี 54 น้ำท่วมโรงงาน ทำให้แรงงานอพยพ ทำให้ Demand ลดต่ำลง
สัดส่วน Segment
จากรูป จะเห็นว่ากลุ่มนักศึกษาและกลุ่มคนนวัยทำงาน เป็นกลุ่มเป้าหมายที่น่าสนใจ โดยระดับราคาที่กลุ่มลูกค้าสามารถรับได้คือระดับราคา 3-4 พันบาทต่อเดือน หากระดับราคาเพิ่มขึ้นเป็น 6,000-8,000 บาทต่อเดือน กลุ่มนักศึกษาจะต้องการห้องขนาดใหญ่ขึ้น มีฟิตเนต และสระว่ายน้ำด้วย
รูปแบบการแข่งขันอพาร์ทเม้นท์ในปัจจุบัน
- การแต่งห้องให้สอดคล้องกับกลุ่มลูกค้า
- แถม Furniture ภายในห้องพัก
- มีบริการรถรับส่ง
- มีสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการครบครัน
แนวทางการออกแบบอพาร์ทเม้นท์เบื่องต้น
การออกแบบผังห้องพัก ก็แล้วแต่ผู้ประกอบการจะเน้นวางผังอย่างไร ซึ่ง หากวางผังห้องแคบ-ลึก ก็จะได้จำนวนห้องที่มากขึ้น แต่อาจได้ความโปร่งโล่งสบายน้อยกว่า แบบกว้างตื้น ซึ่งแบบกว้าง-ตื้นนี้จะทำให้ผู้อาศัยได้แสงและความโปร่งโล่งสบายมากกว่า จะทำห้องแบบไหนก็แล้วแต่ความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป็นหลัก
ดังนั้น การออกแบบ ที่ดีควรต้องหาจุดสมดุลของขนาดห้องคือ ไม่กว้างเกินไป และ ไม่ลึกจนเกินไปนั่นเอง ซึ่งจะทำให้โครงการอพาร์ทเม้นท์น่าอยู่มากยิ่งขึ้นด้วย
ขนาดห้องพักควรสอดคล้องกับที่จอดรถ เนื่องจากความกว้างของเสาจะกำหนดขนาดช่องจอดรถด้านล่างอาคารพอดี ดังนั้นหากมีที่จอดรถด้านล่างอาคารควรหาขนาดห้องที่เหมาะสมสำหรับที่จอดรถด้านล่างด้วย
สรุปแนวทางการพัฒนาธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ให้ ประสบความสำเร็จ
(Apartment Feasibility)
1. ศึกษาความเป็นไปได้โครงการในด้านต่างๆ
- ศึกษาความเป็นไปได้ด้านทำเลที่ตั้ง รวมทั้งลักษณะทางกายภาพโครงการ (Physical Feasibility Study)
- ศึกษาความเป็นไปได้ด้านข้อกฎหมาย (Legal Feasibility Study)
- ศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาด (Marketing Feasibility Study)
- ศึกษาความเป็นไปได้ด้านการเงิน (Financial Feasibility Study)
2. ออกแบบให้เหมาะสมกับการแข่งขัน และตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้า
3. เลือกวิธีการก่อสร้างให้เหมาะสม ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนการก่อสร้างโครงการได้
อย่างไรก็ตามหากเริ่มต้นพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรมีความรู้ความเข้าใจเรื่องต่างๆที่เกี่ยวข้องเป็นอย่างดี ซึ่งควรศึกษาความความรู้ก่อนพัฒนาโครงการ เนื่องจากเป็นธุรกิจที่ต้องใช้เงินลงทุนเป็นจำนวนมาก หากผู้พัฒนาโครงการมีความรู้ความเข้าใจดี ก็สามารถสร้างผลตอบแทนให้ไม่น้อยเลยทีเดียว
ปัจจุบันนี้มีบริษัทที่ ให้คำปรึกษาการลงทุนด้านอสังหาฯ หลายบริษัท สามารถเลือกใช้บริการได้หลากหลาย
ขอบคุณข้อมูลดีๆจาก ธนาคารเกียรตินาคิน
