รวมคำถามยอดฮิต ในการออกหนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดิน
การออกโฉนดที่ดินตามโครงการแปลงสินทรัพย์เป็นทุนจะสิ้นสุดเมื่อใด และเมื่อสิ้นสุดแล้วจะทําอย่างไรเพื่อให้ได้โฉนดที่ดิน
- โครงการแปลงสินทรัพย์เป็นทุนตามนโยบายของรัฐบาลมีระยะเวลาดําเนินการตั้งแต่ปีพ.ศ. 2547 – 2551 เมื่อสิ้นสุดโครงการแล้ว ราษฎรที่ครอบครองที่ดินมาก่อนประมวล กฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ก่อน1 ธันวาคม 2497) หรือมีหลักฐานในที่ดิน ซึ่งประสงค์ จะออกโฉนดที่ดินสามารถยื่นคําขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายได้ ณ สํานักงาน ที่ดินท้องที่
ที่ดินประเภทใดบ้าง สามารถนํามาออกโฉนดที่ดินตามโครงการแปลงสินทรัพย์เป็นทุน และต้องใช้หลักฐานอะไรในการออกโฉนดที่ดิน
- การออกโฉนดที่ดินตามโครงการแปลงสินทรัพย์เป็นทุนจะดําเนินการออกโฉนดที่ดิน ให้แก่ที่ดินทุกประเภท ได้แก่ ที่ดิน ส.ค.1, น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ค.3, กสน.5 และที่ดิน ไม่มีหลักฐาน หากที่ดินนั้นอยู่ในหลักเกณฑ์ที่สามารถออกโฉนดที่ดินให้ได้ โดยให้ เจ้าของที่ดินจะต้องนําหลักฐานเกี่ยวกับที่ดิน(ถ้ามี) บัตรประชาชน สําเนาทะเบียน บ้าน ไปยื่นต่อเจ้าหน้าที่ตามสถานที่ที่กําหนดและคอยนําเจ้าหน้าที่ทําการรังวัดในที่ดิน
ค่าใช้จ่ายในการออกโฉนดที่ดิน
ค่าใช้จ่ายในการออกโฉนดที่ดินมี 2 กรณี ดังนี้
- โฉนดที่ดินที่ออกโดยวิธีการเดินสํารวจ ที่ดินมีเนื้อที่ไม่เกิน 20 ไร่ ค่าใช้จ่ายแปลงละ 10 บาท ถ้าเกิน 20 ไร่ ส่วนที่เกินเสีย เพิ่มอีก ไร่ละ 2 บาท (ถ้ามีเศษคิดเป็น 1 ไร่)
- โฉนดที่ดินที่ออกโดยวิธีการเฉพาะราย คิดค่าใช้จ่ายในการรังวัดแบบเหมาจ่ายตามประกาศของจังหวัด (แต่ละจังหวัดไม่เท่ากัน)
- ค่าโฉนดที่ดิน ที่ดินมีเนื้อที่ไม่เกิน 20 ไร่ ค่าใช้จ่ายแปลงละ 50 บาท ถ้าเกิน 20 ไร่ ส่วนที่เกินเสียเพิ่มอีกไร่ละ 2 บาท (ถ้ามีเศษคิดเป็น 1 ไร่)
- ค่าหลักเขตแปลงละ 60 บาท (4 หลัก) หากปักหลักเขตเพิ่มคิดเพิ่มอีกหลักละ 15 บาท – ค่าประกาศออกโฉนดที่ดินแปลงละ 10 บาท
- ค่าคําขอแปลงละ 5 บาท – ค่ามอบอํานาจเรื่องละ 20 บาท
เจ้าหน้าที่ได้เดินสํารวจผ่านที่ดินไปแล้วทําอย่างไรจึงจะให้เจ้าหน้าที่รังวัดในที่ดินให้เพื่อจะได้ออกโฉนดที่ดินได้
- เมื่อเจ้าหน้าที่ได้เดินสํารวจผ่านที่ดินไปแล้วปกติจะไม่มีการกลับมาเดินในพื้นที่นั้นอีก หากเจ้าของที่ดินต้องการออกโฉนดที่ดินจะต้องรอแผนงานตามโครงการเดินสํารวจ ออกโฉนดที่ดินในปีต่อไปว่าจะมีการเข้าไปดําเนินการในพื้นที่นั้นอีกหรือไม่ หรือไป ยื่นขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะราย ณ สํานักงานที่ดินท้องที่
เจ้าหน้าที่ได้ทําการรังวัดในที่ดินแล้ว อยากทราบว่าจะต้องใช้เวลานานเท่าใดจึงจะได้รับโฉนด
- ในกรณีปกติหากไม่มีเหตุขัดข้องเจ้าหน้าที่จะดําเนินการเรื่องออกโฉนดที่ดินและแจก ให้เจ้าของที่ดินได้ภายในระยะเวลา 60 วัน นับแต่วันทําการรังวัด แต่หากมีเหตุขัดข้อง อาจต้องใช้ระยะเวลานานกว่านั้น ทั้งนี้ต้องขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงเป็นกรณีๆ ไป
ที่ดินมีหลักฐาน น.ส.3 ก. เป็นชื่อของมารดา แต่มารดาถึงแก่กรรมแล้ว อยากทราบว่าจะสามารถนํา น.ส.3 ก. ไปเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่
ทายาทผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินสามารถนําเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน ตามหลักฐาน น.ส.3 ก. ดังกล่าวในนามผู้ตายได้ และเมื่อได้รับโฉนดที่ดินไปแล้วก็นํา โฉนดที่ดินไปดําเนินการจดทะเบียนโอนมรดกเป็นชื่อทายาทต่อไป
ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดิน เจ้าหน้าที่ได้มาทําการรังวัดเดินสํารวจบริเวณที่ดิน แต่ติดธุระไม่สามารถมานําเดินสํารวจได้ จะต้องทําอย่างไร
- เจ้าของที่ดินสามารถมอบอํานาจให้ผู้อื่นไปนํารังวัดเดินสํารวจในที่ดินแทนได้ โดยใช้ใบมอบอํานาจและนําหลักฐานในที่ดินไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่ในวันทําการรังวัด
มีที่ดินตามหลักฐาน น.ส.3 ก. เนื้อที่ 5 ไร่ แต่ครอบครองทําประโยชน์ในที่ดินเนื้อที่ 10 ไร่ อยากทราบว่าจะสามารถนําเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินในเนื้อที่ 10 ไร่ ได้หรือไม่
- หากที่ดินดังกล่าวอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ออกโฉนดที่ดินให้ได้ เจ้าหน้าที่จะสามารถออกโฉนดที่ดินให้ได้เป็น 2 ส่วน ส่วนหนึ่งโดยอาศัยหลักฐาน น.ส.3 ก. และอีกส่วนออก โดยไม่มีหลักฐานในที่ดิน
มีที่ดินอยู่ 1 แปลง อยากทราบว่าจะสามารถนําเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินเป็นที่ดินหลายแปลง ในคราวเดียวกันได้หรือไม่
- ในการนํารังวัดเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินเจ้าของที่ดินสามารถนําเจ้าหน้าที่รังวัดออก โฉนดที่ดินโดยแบ่งแยกเป็นหลายแปลงในคราวเดียวกันได้ แต่ทั้งนี้ต้องไม่เข้าข่าย เป็นการจัดสรรที่ดิน
ซื้อที่ดินมีหลักฐานเป็นหนังสือรับรองการทําประโยชน์มาจากบุคคลอื่นและได้ครอบครองทํา ประโยชน์มาโดยตลอด แต่ยังไม่ได้ดําเนินการจดทะเบียนโอนมาเป็นของตนเองเนื่องจาก ติดต่อเจ้าของที่ดินเดิมไม่ได้ จะสามารถนํารังวัดเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่
- ในการนําเดินสํารวจออกโฉนดที่ดิน เจ้าหน้าที่จะออกโฉนดที่ดินให้เฉพาะกรณีที่ชื่อผู้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินกับชื่อผู้มีสิทธิตามหนังสือรับรองการทํา ประโยชน์ถูกต้องตรงกันเท่านั้น (ยกเว้นกรณีเจ้าของถึงแก่กรรม) ดังนั้นในกรณีนี้ เจ้าหน้าที่จึงไม่สามารถออกโฉนดที่ดินให้ได้ แต่หากได้มีการครอบครองและทํา ประโยชน์ในที่ดินโดยสงบเปิดเผยและแสดงเจตนาเป็นเจ้าของมาเกิน 1 ปี สามารถนํา หนังสือรับรองการทําประโยชน์ดังกล่าวมายื่นต่อเจ้าหน้าที่เพื่อให้จดทะเบียนประเภท ได้มาโดยการครอบครองได้
นําเดินสํารวจออกโฉนดที่ดินแต่มีข้างเคียงบางด้านไม่ยอมรับรองแนวเขตให้โดยไม่คัดค้านการ รังวัด อยากทราบว่าจะสามารถออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่
- แม้เจ้าของที่ดินบางค้านจะไม่รับรองแนวเขตให้ แต่หากไม่มีการคัดค้าน เจ้าหน้าที่จะ มีหนังสือแจ้งให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงทราบเพื่อคัดค้านภายในระยะเวลา 30 วัน หาก ไม่มีการคัดค้านก็จะดําเนินการออกโฉนดที่ดินให้ต่อไป
การครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินในเขต สปก หรือเขตป่าไม้ จะสามารถออกโฉนด ที่ดินได้หรือไม่
- สามารถยื่นขอออกโฉนดที่ดินได้หากที่ดินนั้นมีหลักฐาน ส.ค.1 หรือมีหลักฐานว่าได้มีการครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินมาก่อนประกาศเขต สปก. หรือเขตป่าไม้
ถ้าครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินมากกว่าจํานวนเนื้อที่ที่ระบุในหลักฐาน เช่น ส.ค. หรือ หนังสือรับรองการทําประโยชน์ จะสามารถออกโฉนดที่ดินได้แค่ไหน เพียงใด
- ในการออกโฉนดที่ดินต้องมีการรังวัดตรวจสอบในที่ดินว่าครอบครองและทํา ประโยชน์ในที่ดินแค่ไหนเพียงใด กรณีที่มีการครอบครองและทําประโยชน์เกินกว่า เนื้อที่ตามหลักฐานที่มีอยู่เจ้าหน้าที่สามารถดําเนินการออกโฉนดที่ดินให้ได้เต็มตาม เนื้อที่ที่ได้มีการครอบครองและทําประโยชน์อยู่จริง ถ้าเป็นการครอบครองและทํา ประโยชน์ตามสมควรแก่สภาพท้องถิ่น ที่ดินข้างเคียงถูกต้องตรงกันกับหลักฐานเดิม มีการรับรองแนวเขตถูกต้องครบถ้วน แต่ทั้งนี้จะต้องไม่เป็นการสมยอมแลกเปลี่ยนแนวเขตทดนกัน
ที่ดินบนเกาะสามารถนํามาออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่
- ปัจจุบันที่ดินบนเกาะไม่สามารถออกโฉนดที่ดินได้ เว้นแต่ที่ดินนั้นจะมีหลักฐาน ส.ค. 1 หรือใบจอง หรือใบเหยียบย่ํา หรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเพิ่ม หรือมีสิทธิใน ที่ดินตามกฎหมายอื่น ปัจจุบันได้มีการดําเนินการเพื่อแก้ไขกฎหมายให้ที่ดินซึ่งได้ยื่น คําขอไว้ก่อนกฎกระทรวงฉบับที่ 43 (พ.ศ.2537) ประกาศใช้ซึ่งมีการสํารวจไว้ ว่าให้ สามารถดําเนินการพิสูจน์สิทธิในที่ดินต่อไปได้ ขณะนี้อยู่ระหว่างดําเนินการ
การคัดค้านการออกโฉนดที่ดินจะกระทําได้เมื่อใด และมีผลอย่างไร
- การคัดค้านการออกโฉนดที่ดินสามารถกระทําได้ในวันทําการรังวัดหรือภายหลังการ รังวัดแต่ก่อนครบกําหนดประกาศแจกโฉนดที่ดิน หากเป็นการคัดค้านภายหลัง เจ้าหน้าที่จะไม่รับคําคัดค้านนั้น เมื่อมีผู้คัดค้านการออกโฉนดที่ดินเจ้าพนักงานที่ดิน จะทําการสอบสวนเปรียบเทียบ หากตกลงกันได้ก็จะดําเนินการตามที่ตกลงแต่หากตก ลงกันไม่ได้ก็จะสั่งการ ไปตามที่เห็นสมควรและแจ้งคู่กรณีทราบเพื่อให้คู่กรณีฝ่ายที่ไม่ พอใจไปดําเนินการทางศาลภายใน 60 วัน หากพ้นกําหนดไม่มีการดําเนินการทางศาล ก็จะดําเนินการต่อไปตามที่สั่งการไว้
ที่ดินที่มีหลักฐาน สทก. จะสามารถนํามาขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่
- สทก. เป็นหนังสืออนุญาตให้มีสิทธิทํากินชั่วคราวในที่ดินซึ่งออกโดยกรมป่าไม้เพื่อ เป็นการผ่อนผันให้แก่ราษฎรที่เข้าไปบุกรุกทํากินในป่าสงวนแห่งชาติ จึงไม่ถือเป็น หลักฐานในที่ดินที่ที่จะนํามาขอออกโฉนดที่ดินได้
ได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินโดยมีหลักฐานการเสียภาษี (ภบท.5) มาตลอด จะสามารถนําหลักฐานดังกล่าวมายื่นขอออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่
- ภบท.5 เป็นเพียงหลักฐานการเสียภาษีบํารุงท้องที่ไม่ใช่หลักฐานที่จะใช้อ้างสิทธิใน ที่ดิน แต่สามารถนํามาใช้ประกอบในการยื่นขอออกโฉนดที่ดินได้ ในกรณีมีการเดิน สํารวจ หรืออาจยื่นขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายได้หากมีหลักฐานอื่น ประกอบว่าได้มีการครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดินมาก่อนประมวลกฎหมายโดนใช้บังคับ
การออกโฉนดที่ดินที่งอกมีหลักเกณฑ์อย่างไร
- ที่งอกต้องเป็นที่ดินซึ่งงอกออกจากริมตลิ่งและเกิดขึ้นเองตามธรรมชาติ เป็นการงอก ออกจากที่ดินเดิมโดยไม่มีที่สาธารณะคั่นอยู่ระหว่างที่ดินเดิมกับที่งอก และเวลาน้ํา ขึ้นตามปกติน้ําไม่ท่วมถึง ตามกฎหมายกําหนดให้เจ้าของที่ดินเดิมเป็นเจ้าของที่งอก นั้นโดยผลของกฎหมายโดยไม่จําเป็นต้องออกเป็นโฉนดที่ดิน แต่หากเจ้าของที่งอก ต้องการออกโฉนดที่ดินก็สามารถนําหลักฐานเกี่ยวกับที่ดินและที่งอกมายื่นคําขอออก โฉนดที่ดินใน ที่งอก ณ สํานักงานที่ดินท้องที่ได้
โฉนดที่ดินชํารุดหรือสูญหายจะต้องทําอย่างไรเพื่อให้ได้โฉนดที่ดินใหม่ และมีค่าใช้จ่ายอย่างไร
- การออกใบแทนโฉนดที่ดินเจ้าของโฉนดที่ดินต้องยื่นคําขอ ณ สํานักงานที่ดินท้องที่ กรณีโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดินชํารุด หากการชํารุดนั้นสาระสําคัญของโฉนดที่ดิน ยังมีอยู่ครบ เช่น เลขเครื่องหมายที่ดิน ผู้ลงนามในโฉนดที่ดิน สามารถตรวจสอบได้ เจ้าหน้าที่สามารถดําเนินการออกใบแทนโฉนดที่ดินได้เลย แต่หากสาระสําคัญของ โฉนดที่ดินมีอยู่ไม่ครบจะต้องนําพยานบุคคลไปให้ถ้อยคําต่อเจ้าหน้าที่และก่อนออก ใบแทนโฉนดที่ดินให้ต้องมีการประกาศ 30 วัน
- กรณีโฉนดที่ดินสูญหาย จะต้องนําพยานบุคคลไปให้ถ้อยคําต่อเจ้าหน้าที่และก่อน ออกใบแทนโฉนดที่ดินให้ต้องมีการประกาศ 30 วัน และถ้าเป็นการสูญหายที่ เกี่ยวเนื่องกับคดีอาญา เช่น ถูกลักทรัพย์ไป ต้องนําหลักฐานการแจ้งความมายื่นต่อ เจ้าหน้าที่ด้วย
หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินที่ออกมามีกรณีใดบ้างที่จะถูกเพิกถอน และในการเพิกถอนจะต้องใช้ ระยะเวลาเท่าใด
- หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินที่ออกไปอาจถูกเพิกถอนได้ 2 กรณี คือ ตามคําสั่งหรือ คําพิพากษาของศาล หรืออธิบดีกรมที่ดินมีคําสั่งให้เพิกถอนหนังสือแสดงสิทธิใน ที่ดินนั้นเมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่าหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินดังกล่าวออกไปโดยไม่ ชอบด้วยกฎหมาย
- ระยะเวลาในการเพิกถอนหากเป็นกรณีที่ศาลมีคําสั่งหรือคําพิพากษาเจ้าหน้าที่สามารถ คําเนินการได้เลย แต่หากไม่ใช่ อธิบดีกรมที่ดินต้องมีคําสั่งแต่งตั้งคณะกรรมการ สอบสวนตามมาตรา 61 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินเพื่อสอบสวนและส่งเรื่องให้กรม ที่ดินพิจารณาก่อนที่จะมีคําสั่งเพิกถอนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ซึ่งกรณีดังกล่าวมี ระยะเวลาตามกฎหมายกําหนดไว้ แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงในเรื่องนั้นๆ ด้วยว่า จะต้องมีการสอบสวนเพิ่มเติมอย่างไรหรือไม่ และข้อเท็จจริงที่มีอยู่พอที่จะพิจารณา เป็นที่ยุติแล้วหรือไม่ โดยปกติหากไม่มีเหตุขัดข้องการพิจารณาเพิกถอนหนังสือแสดง สิทธิในที่ดินจะใช้ระยะเวลาประมาณ 6 เดือน
ที่ดินประเภทใดที่สามารถออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ได้
ที่ดินที่สามารถออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์) ได้ ต้องเป็นที่ดินซึ่งผู้ขอออกได้ครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดิน และไม่เป็นที่ดินที่ต้องห้ามไม่ให้ออกโฉนดที่ดินตามกฎกระทรวงฉบับที่ 43 (พ.ศ.2537) คือไม่เป็น
- ที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ํา ทางหลวง ทะเลสาบ ที่ชายตลิ่ง
- ที่เขา ที่ภูเขา และพื้นที่ที่รัฐมนตรีประกาศหวงห้ามตามมาตรา 9(2) แห่ง ประมวลกฎหมายที่ดิน แต่ไม่รวมถึงที่ดินซึ่งผู้ครอบครองมีสิทธิครอบครองโดยชอบ ด้วยกฎหมายตามประมวลกฎหมายที่ดิน
- ที่เกาะ แต่ไม่รวมถึงที่ดินของผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน มีใบจอง ใบเหยียบย่ํา หนังสือรับรองการทําประโยชน์ โฉนดตราจอง ตราจองที่ตราว่า “ได้ทําประโยชน์แล้ว” หรือเป็นผู้มีสิทธิ์ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครอง ชีพ หรือที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติได้อนุมัติให้จัดแก่ประชาชน หรือที่ดิน ซึ่งได้มีการจัดหาผลประโยชน์ตามมาตรา 10 และมาตรา 11 แห่งประมวลกฎหมาย ที่ดิน โดยคณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติได้อนุมัติแล้ว
- ที่สงวนหวงห้ามตามมาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 20 (3) และ (4) แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หรือกฎหมายอื่น
- ที่ดินที่คณะรัฐมนตรีสงวนไว้เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติหรือเพื่อประโยชน์ สาธารณะอย่างอื่น
ที่ดิน 2 แปลง แปลงแรกเป็นของนางสาว ก. ติดอยู่ทางสาธารณะประโยชน์ แปลงที่ 2 เป็นของนางสาว ข. ไม่ติดทางสาธารณประโยชน์ ต่อมาได้ออกหลักฐาน น.ส.3 ก สลับแปลงกัน ไม่ตรง ตามที่ครอบครองทําประโยชน์จริง ปัจจุบันออกโฉนดที่ดินแล้ว อยากทราบว่า มี วิธีแก้ไขอย่างไรให้ถูกต้อง
- ตามที่ท่านแจ้งว่าที่ดินแปลงแรกเป็นของนางสาว ก อยู่ติดทางสาธารณประโยชน์และที่ดินแปลงที่สองเป็นของนางสาว ข. ไม่อยู่ติดกับทางสาธารณประโยชน์ เมื่อออกเป็น น.ส. 3 ก. แล้วปรากฏว่าสลับแปลงกัน กรณีดังกล่าวสันนิษฐานว่าเจ้าหน้าที่ได้ออก น.ส. 3 ก. ไม่ถูกต้อง ตรงตามตําแหน่งที่แต่ละคนได้ครอบครองทําประโยชน์จริง จึงเป็นการออก น.ส. 3 ก. ไปโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย และเมื่อต่อมา ได้นํา น.ส. 3 ก. ทั้งสองแปลงมาออกโฉนดที่ดินจึงเป็นโฉนดที่ดินที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายเช่นกัน ต้องดําเนินการเพิกถอนตามนัยมาตรา 61 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และหากที่ดิน ดังกล่าวอยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะออกโฉนดที่ดินได้ ก็สามารถขอออกโฉนดที่ดินใหม่ได้
ที่มา : https://www.dol.go.th
