EIA คืออะไร -

ความหมายของ EIA

EIA หรือ Environmental Impact Assessment คือ การศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม เป็นกระบวนการประเมินว่า โครงการก่อสร้างหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม โรงแรม ฯลฯ มีผลกระทบเชิงบวกและเชิงลบต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชนโดยรอบอย่างไรบ้าง ก่อนที่จะเริ่มลงมือก่อสร้างจริง เพื่อให้แน่ใจว่าจะมีมาตรการลดผลกระทบที่เป็นลบ และรักษามาตรฐานสิ่งแวดล้อมให้สอดคล้องกับกฎหมาย และแนวปฏิบัติที่ดีในระดับประเทศ

เงื่อนไขที่โครงการคอนโด/บ้านจัดสรร ต้องจัดทำ EIA

หากโครงการตกอยู่ในเงื่อนไขเหล่านี้จะต้องจ้างผู้เชี่ยวชาญด้านสิ่งแวดล้อมที่ได้รับอนุญาต (consultant) เพื่อจัดทำรายงาน EIA แล้วยื่นให้ ONEP (Office of Natural Resources and Environmental Policy and Planning) ตรวจสอบและอนุมัติก่อนดำเนินการก่อสร้าง

เนื้อหาที่ต้องมีในรายงาน EIA

รายงาน EIA มักครอบคลุมประเด็นสำคัญหลายด้าน ดังนี้

ข้อมูลทั่วไปของโครงการ
- ทำเลที่ตั้ง
- รูปแบบโครงการ (คอนโด, บ้านจัดสรร, โรงแรม ฯลฯ)
- ขนาดโครงการ (ยูนิต, พื้นที่ใช้สอย)
- ระยะเวลาก่อสร้างและการดำเนินงาน
การวิเคราะห์ทางกายภาพและสิ่งแวดล้อม
- รูปแบบที่ดิน ลักษณะดิน ความสูง-ต่ำ รูปทรง
- ระบบน้ำ ระบบระบายน้ำ น้ำท่วม น้ำใต้ดิน
- คุณภาพอากาศ มลพิษทางเสียง เสียงรบกวน
- สภาพทางชีวภาพ (สัตว์, พืช, ระบบนิเวศโดยรอบ)
ผลกระทบทางสังคมและเศรษฐกิจ
- ผลกระทบต่อชุมชนโดยรอบ
- การจราจรและการเข้าถึง
- ผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจ เช่น การจ้างงาน
มาตรการลดผลกระทบ (Mitigation Measures)
- ออกแบบให้ลดเสียง ฝุ่น น้ำเสีย ฯลฯ
- ระบบจัดการขยะ น้ำเสีย การนำกลับมาใช้ใหม่
- การวางแผนตำแหน่งอาคารและทิศทางลม
แผนการตรวจติดตามและควบคุมหลังการดำเนินงาน
- รายงานประเมินผลว่ามีการปฏิบัติตามมาตรการหรือไม่
- ควบคุมคุณภาพน้ำ อากาศ เสียง ฯลฯ
- การยื่นรายงานต่อหน่วยงานรัฐ

ขั้นตอนการดำเนินการ EIA

จ้างที่ปรึกษา EIA ที่ได้รับอนุญาต
สำรวจ-เก็บข้อมูลเบื้องต้น – ทำแผนที่ สภาพแวดล้อมโดยรอบ
จัดทำร่างรายงาน – วิเคราะห์ผลกระทบ พร้อมเสนอทางเลือกและออกแบบมาตรการลดผลกระทบ
ยื่นรายงานต่อ ONEP – ผ่านการพิจารณาจากคณะกรรมการผู้เชี่ยวชาญ
รอการอนุมัติ – หาก EIA ถูกปฏิเสธ อาจต้องแก้ไขและยื่นใหม่
ออกใบอนุญาตก่อสร้าง / เริ่มโครงการได้เมื่อได้รับการอนุมัติแล้ว
ติดตาม/ตรวจสอบหลังการดำเนินการ ตามที่ระบุใน EIA repor

ความเสี่ยงและประเด็นที่ควรระวัง

โครงการที่ขาย “off-plan” (ก่อนก่อสร้างเสร็จ) ถ้า EIA ยังไม่ผ่านหรือมีเงื่อนไขเปลี่ยนแปลง อาจเกิดความเสี่ยง เช่น ต้องปรับแบบชะลอการก่อสร้าง หรือในกรณีเลวร้ายโครงการอาจถูกระงับหรือยกเลิกได้
กฎหมาย/ประกาศใหม่ๆ อาจเปลี่ยนเงื่อนไข EIA เช่น พื้นที่ลาดชัน วิวทิวทัศน์ ฯลฯ ที่ไม่นึกว่าจะอยู่ในเงื่อนไขมาก่อนอาจถูกบังคับให้ทำ EIA
ระยะเวลาในการได้อนุมัติอาจใช้เวลานาน หลายเดือน ถ้าเอกสารไม่ครบหรือมีการคัดค้านจากชุมชนหรือหน่วยงานที่ดูแลสิ่งแวดล้อม

ประโยชน์ของการมี EIA ที่ได้รับอนุมัติ

ความมั่นใจของผู้ลงทุนและผู้ซื้อ ว่าโครงการมีการวางแผนลดผลกระทบ มีความชอบธรรม
ลดความเสี่ยงทางกฎหมาย – ถ้าไม่มี EIA แต่โครงการอยู่ในเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด จะไม่สามารถขอใบอนุญาตก่อสร้างได้หรือถูกระงับได้
ภาพลักษณ์องค์กร / Developer – การแสดงว่าโครงการ “EIA Approved” เป็นจุดขายหนึ่งในตลาด โดยเฉพาะลูกค้าที่ให้ความสนใจเรื่องสิ่งแวดล้อม
ลดค่าใช้จ่ายระยะยาว ถ้าออกแบบดีตั้งแต่ต้น เช่น ระบบน้ำเสีย การระบายน้ำ ฯลฯ จะลดปัญหาหลังการสร้าง

บทสรุป

EIA Registration สำหรับคอนโดและโครงการที่อยู่อาศัยไม่ใช่แค่เรื่องทางกฎหมาย แต่เป็นเครื่องมือสำคัญในการประเมินโครงการอย่างรอบด้าน เพื่อให้มั่นใจว่าโครงการจะไม่ถูกขัดขวางในอนาคต มีความเสี่ยงต่ำ และมีโอกาสประสบความสำเร็จมากกว่า
สำหรับ Developer หรือผู้สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ควร:
- ตรวจสอบว่าโครงการของคุณเข้าข่ายต้องทำ EIA หรือไม่
- วางแผนตั้งแต่ต้นให้มีเวลาและงบประมาณสำหรับ EIA
- เลือกที่ปรึกษาที่มีประสบการณ์
- ใส่ใจกับเรื่องการออกแบบเพื่อลดผลกระทบและการติดตามหลังก่อสร้าง

ที่มา : thelivingos