1. ข้อควรรู้ก่อนการแบ่งแปลงที่ดิน
เริ่มต้นควรมีความเข้าใจในกฎหมายจัดสรร โดยปกติแล้วการแบ่งที่ดินขายไม่ต้องขออนุญาตแต่อย่างใด แต่สามารถแบ่งสูงสุดได้ 9 แปลง หากมากกว่านั้นจะต้องได้รับใบอนุญาติการจัดสรรที่ดิน ซึ่งการขออนุญาตจำต้องผ่านมาตราฐานตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน เช่น การกำหนดขนาดถนน กำหนดไหล่ทาง ที่ดินจำเป็นต้องมีสาธารณูปโภค หรือสวนสาธารณะ พื้นที่ส่วนกลางไม่น้อยกว่า 5% อาจจะทำให้ผู้ที่มีเงินทุนน้อยเสียเปรียบ ต้องเสียทั้งเวลาและค่าใช้จ่ายดำเนินการจัดสรรที่ดิน การลงทุนแบบคุ้มทุนอาจเลือกแบ่งให้ได้รวม 9 แปลงแทน
1.1 ศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- กฎหมายกำหนดบริเวณห้ามสร้าง
- พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน กำหนดไว้ว่า การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งแปลงที่ดินย่อย ๆ ตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวกันหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน ให้หมายถึงการดำเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งที่ดินแปลงย่อยไว้ไม่ถึง 10 แปลง แต่ต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายใน 3 ปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป
- กฎหมายผังเมือง กำหนดว่าทีดินแต่ละพื้นที่สามารถใช้ทำประโยชน์อะไรได้บ้าง
- กฎหมายควบคุมอาคาร กำหนดลักษณะอาคารที่สามารถสร้างได้ตามกฎหมาย
1.2 วิเคราะห์ตลาดและความต้องการลูกค้า
- สำรวจความต้องการของผู้ซื้อในพื้นที่ เช่น กลุ่มคนที่มองหาที่อยู่อาศัยหรือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยกำหนดกลยุทธ์การแบ่งแปลงและราคาขายที่เหมาะสมได้
1.3 วิเคราะห์ลักษณะทางกายภาพของที่ดิน
- รูปร่างของแปลงที่ดิน ที่ดินทรงสี่เหลี่ยมมักขายง่ายกว่า เนื่องจากสามารถใช้ประโยชน์จากพื้นที่ได้อย่างเต็มที่
- การเข้าถึง การเดินทางเข้า-ออก มีถนนหรือโครงสร้างพื้นฐานรองรับหรือไม่
- ความสูง-ต่ำ ของที่ดินโครงการ โดยควรพิจารณาความสูงของที่ดินเพื่อป้องกันปัญหาน้ำท่วม หรือน้ำขัง และหากที่ดินต่ำเกินไป ต้องพิจารณาถมดินเพิ่ม ซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนที่ดินเพิ่มขึ้นด้วย
- หน้ากว้าง ยาว ความกว้าง-ยาวของที่ดินมีผลต่อการออกแบบอาคารและจัดสรรพื้นที่อาคาร เนื่องจากต้องมีระยะร่นรอบอาคารและมีข้อกำหนดด้านกฎหมายต่างๆเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ดังนั้นควรพิจารณาที่ดินที่มีหน้ากว้าง-ยาว ที่เหมาะสมเพื่อพัฒนาโครงการนั้นๆ
- พิจารณาขนาดที่ดินที่จะนำมาพัฒนาโครงการ ขนาดของที่ดินควรสัมพันธ์กับประเภทของโครงการที่ต้องการพัฒนา เช่น โครงการบ้านจัดสรร ,คอนโดมิเนียม,อาคารพาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรม เป็นต้น
- วิเคราะห์ต้นทุน รายรับ-จ่ายโครงการ ต้นทุนหลักๆของการแบ่งที่ดินขายคือ ต้นทุนค่าที่ดิน ต้นทุนการพัฒนางานสาธารณูปโภค ถนน ท่อระบายน้ำ ระบบไฟฟ้า น้ำประปา
- นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆเพิ่มเติม เช่นค่าแบ่งแปลง รังวัด ค่าออกแบบผังโครงการ และอื่นๆ เป็นต้น ซึ่งต้นทุนต่างๆเหล่านี้ส่งผลต่อราคาขายที่ดิน โดยควรคำนวณตัวเลขทางการเงินให้ครบถ้วนเพื่อให้สามารถกำหนดราคาขายได้ใกล้เคียงมากที่สุด และ สามารถแข่งขันได้ในตลาด
3. ประเมินศักยภาพของผู้ลงทุน
- คำนวณเงินลงทุนที่จะใช้ ควรเลือกลงทุนให้อยู่ในงบประมาณที่ตนเองลงทุนไหว และไม่เดือนร้อน เนื่องจากการแบ่งแปลงที่ดินขายต้องใข้เวลานาน ผู้ลงทุนควรมีเงินลงทุนที่เป็นเงินเย็นอยู่ในระดับที่สามารถถือครองได้ระยะยาว
- ควรเลือกที่ดินให้มีขนาดที่อยู่ในงบของผู้ลงทุน
หากแบ่งเกิน 9 แปลงต้องเข้าจัดสรร ต้องทำสาธารณูปโภคให้เป็นไปตามกฎหมายจัดสรร ทั้งขนาดถนน ขนาดแปลงย่อยในที่ดิน ขนาดท่อระบายน้ำต่างๆ รวมทั้งพื้นที่สวนส่วนกลางต้องเป็นไปตามข้อกำหนด้วย - หากมีเงินทุนน้อยทางเราแนะนำให้ซื้อที่ดินที่มีรูปทรงสวยงามแปลงเล็กๆ และแบ่งไม่เกิน 9 แปลงจะสะดวกในการลงทุนมากกว่า
4. การเลือกทำเล เลือกที่ดินที่จะนำมาลงทุนแบ่งแปลงขาย แนะนำดังนี้
- เลือกพื้นที่ที่เหมาะสม
ทำเลที่อยู่ใกล้แหล่งงาน โรงเรียน โรงพยาบาล หรือแหล่งคมนาคมขนส่งสาธารณะ มักได้รับความสนใจจากผู้ซื้อ หากทำเลอยู่ในพื้นที่ชนบท การพัฒนาสาธารณูปโภค เช่น ถนน หรือไฟฟ้า จะเพิ่มโอกาสขายได้ - เน้นจุดเด่นของที่ดิน
หากที่ดินมีวิวดี เช่น ใกล้ภูเขา ทะเล หรือแม่น้ำ ควรจัดแปลงที่สามารถใช้ประโยชน์จากจุดเด่นนั้น เช่น การแบ่งแปลงที่ให้แต่ละแปลงย่อยสามารถมองเห็นวิวได้ เป็นต้น
5. เทคนิคการแบ่งแปลงที่ดิน
การสำรวจความต้องการของตลาด เพื่อกำหนดขนาดที่ดิน
- ก่อนการแบ่งแปลงที่ดิน ควรเริ่มต้นจากการสำรวจตลาดในพื้นที่เพื่อเข้าใจความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย เช่น ระดับราคาที่ผู้ซื้อพร้อมจ่ายและขนาดที่ดินที่เหมาะสม
- ตัวอย่างเช่นหากพบว่ากลุ่มเป้าหมายเป็นคนเริ่มต้นทำงานและต้องการบ้านขนาดเล็ก การแบ่งแปลงที่ดินขนาด 30-40 ตารางวา ซึ่งเพียงพอสำหรับสร้างบ้าน 2 ห้องนอน จะเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์และขายได้ในราคาที่เหมาะสมกับงบประมาณของผู้ซื้อ
1. การเลือกทรงของแปลงที่ดิน
การแบ่งแปลงที่ดินควรเลือกทรงที่เหมาะสมเพื่อตอบสนองความต้องการและเพิ่มมูลค่า
- ทรงสี่เหลี่ยมผืนผ้าหน้าแคบ-ลึก ข้อดี สามารถแบ่งแปลงย่อยได้หลายแปลง ทำให้เพิ่มจำนวนยูนิตและกำไร ข้อเสีย ที่ดินหน้ากว้างแคบ อาจทำให้บ้านดูไม่สมดุลและการออกแบบมีข้อจำกัด
- ทรงสี่เหลี่ยมจัตุรัส ข้อดี เหมาะสำหรับการสร้างบ้าน เพราะสามารถออกแบบฟังก์ชันได้หลากหลาย และจัดพื้นที่ใช้งานได้ง่าย ข้อเสีย จำนวนแปลงที่ได้อาจน้อยกว่าแบบผืนผ้า
2. ขนาดแปลงที่ดินควรสอดคล้องกับราคาที่ขายง่าย
- การตั้งราคาขายตามขนาดที่ดินควรอิงกับความต้องการตลาด เช่น การแบ่งแปลงใหญ่เกินไปอาจทำให้ราคาขายสูงและใช้เวลาขายนาน
- การแบ่งแปลงเล็กที่ตอบโจทย์งบประมาณของกลุ่มเป้าหมาย เช่น 30-40 ตารางวาสำหรับบ้านเล็ก ช่วยให้ขายได้เร็วขึ้น
3. การกำหนดขอบเขตที่ดิน
- ควรปักหมุดหรือสร้างรั้วชั่วคราวล้อมรอบแปลงที่ดิน เพื่อแสดงขอบเขตให้ลูกค้าเห็นภาพอย่างชัดเจน วิธีนี้ช่วยให้ลูกค้าสามารถจินตนาการการสร้างบ้านและการใช้พื้นที่ได้ง่าย
4. คำนึงถึงทิศทาง
- ทิศทางของที่ดินมีผลต่อความสะดวกสบายของผู้อยู่อาศัย เช่น
- หันหน้าทิศเหนือหรือใต้ ช่วยลดความร้อนและรับลมธรรมชาติ ทำให้บ้านเย็นสบาย
ทิศทางนี้ยังส่งเสริมการตัดสินใจซื้อเพราะเหมาะสมกับภูมิอากาศเขตร้อน
5. มีสาธารณูปโภคครบ
- ปรับปรุงพื้นที่ เช่น การถมที่หรือการจัดภูมิทัศน์ เพื่อเพิ่มความดึงดูด
- สิ่งอำนวยความสะดวก โดยการเพิ่มถนนคอนกรีตหรือมีสาธารณูปโภคระบบน้ำ ไฟฟ้าครบครัน
6.การนำเทคโนโลยีมาใช้ช่วยขาย
- ใช้ภาพถ่ายโดรนถ่ายภาพที่ดินจากมุมสูงช่วยให้ลูกค้าเห็นภาพรวมของแปลงที่ดินและทำเลได้ชัดเจน
- ออกแบบบ้าน 3 มิติ ให้หลากหลาย เพื่อให้ลูกค้าเลือกแบบบ้านได้ และสามารถมองเห็นภาพบ้านได้อย่างชัดเจนมากยิ่งจึ้น
7. อำนวยความสะดวกลูกค้า
- ให้คำแนะนำลูกค้าเกี่ยวกับการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างบ้าน ปัจจุบันมีธนาคารหลายแห่งมีสินเชื่อเพื่อให้ลูกค้ากู้เงินเพื่อซื้อที่ดิน พร้อมให้เงินกู้สำหรับปลูกสร้างบนที่ดินนั้นด้วย เราในฐานะเจ้าของที่ดินควรให้คำแนำนำและอำนวยความสะดวกเรื่องสินเชื่อให้ลูกค้าด้วย
- แนะนำบริษัทผู้รับเหมาที่รู้จักและมีประสบการณ์ กณีผู้พัฒนาโครงการมีบริษัทรับเหมาก่อสร้างที่รู้จักอยู่แล้วสามารถนำมาให้ลูกค้าเลือกและลองเปรียบเทียบราคาค่าก่อสร้างได้ เพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกแก่ลูกค้า
- ร่วมงานกับนายหน้าในพื้นที่เพื่อเพิ่มช่องทางการขาย
การแบ่งแปลงที่ดินให้ประสบความสำเร็จต้องอาศัยทั้งการวางแผนอย่างรอบคอบ การสำรวจตลาด และการเพิ่มมูลค่าด้วยเทคนิคต่างๆ ตั้งแต่การออกแบบที่ดิน การจัดการโครงสร้างพื้นฐาน ไปจนถึงการทำตลาดด้วยเทคโนโลยีและกิจกรรมส่งเสริมการขาย เทคนิคที่เหมาะสมจะช่วยให้ขายได้ง่ายขึ้นและสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้ามากขึ้นได้
